Indivision immobilière : que dit la nouvelle loi ?

Depuis 2020, une nouvelle loi a été instaurée afin d’accorder davantage de liberté aux co-indivisaires, personnes partageant des droits au sein d’une indivision. Quelles sont les modifications induites par cette loi ? Examinons les principales évolutions à retenir.

Nouvelle loi d’indivision succession

L’indivision immobilière, concept parfois méconnu, mais crucial dans le domaine de l’immobilier, constitue le socle juridique régissant la copropriété d’un bien entre plusieurs personnes. Que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un investissement familial ou d’un achat en commun, l’indivision pose les bases de la gestion partagée d’un patrimoine immobilier.

Rappel sur la notion d’indivision 

L’indivision représente un mécanisme de partage des droits, s’appliquant dans divers contextes. Trois situations principales peuvent conduire à la mise en place d’une indivision :

• Achat : l’acquisition conjointe d’un bien, où chaque partenaire devient propriétaire proportionnellement à sa contribution financière à l’achat.
• Séparation : à la suite d’un divorce, les anciens conjoints récupèrent les parts de propriété proportionnelles à leur financement initial.
• Héritage : par le biais d’un héritage, où les parts de chaque héritier sont déterminées par les dispositions du testament du défunt.

En conclusion, l’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier.

L’indivision dans la pratique

Concrètement, comment fonctionne l’indivision ?

Au sein d’une indivision, les co-indivisaires se réunissent, en premier lieu, pour désigner un responsable qui aura en charge la gestion quotidienne du bien partagé : que ce soit administratif, entretien ou autres. En cas de nécessité de travaux de rénovation, tout co-indivisaire est libre d’initier ces projets. Il pourra alors, une fois les travaux réalisés, se faire rembourser les dépenses induites par le chantier du bien partagé grâce aux fonds de l’indivision.

Pourquoi une nouvelle réforme ?

Au sein d’une indivision, la division des droits d’usus, de fructus et d’abusus sur un bien peut parfois engendrer des contraintes et des désaccords entre les bénéficiaires. Face à ces situations, l’idée de se retirer de l’indivision peut sembler séduisante, mais est-ce réalisable ?

Historiquement, quitter une indivision nécessitait un consensus unanime des co-indivisaires, rendant souvent la démarche complexe. Dans l’optique de simplifier ce processus, une loi a été promulguée en 2009, stipulant qu’une sortie de l’indivision pouvait être approuvée avec les voix favorables des deux tiers des co-indivisaires. Toutefois, cette mesure a été jugée quelque peu arbitraire. C’est pourquoi, en 2020, une nouvelle loi a été votée avec pour objectif de faciliter la sortie de ce régime. Bien que quelques ajustements aient été apportés depuis, ces derniers demeurent relativement mineurs.

Quels changements pour l’indivision succession ?

Sortir plus facilement d’une indivision

La récente réforme de la loi sur l’indivision successorale a considérablement simplifié la gestion des biens partagés entre héritiers. Auparavant, le taux du droit d’enregistrement était fixé à 2,5% pour toutes les transactions liées à l’indivision. Cependant, la nouvelle loi a introduit une différenciation en fonction des situations, notamment en cas de divorce, de rupture de pacs, ou de séparation. Désormais, le taux de ce droit d’enregistrement peut descendre jusqu’à 1,1%, offrant ainsi un allègement financier appréciable lors de ces transactions spécifiques.

Pour bien comprendre ces changements, il est essentiel de se familiariser avec les réformes du Code civil régissant cette question. Cette nouvelle approche vise à rendre le processus plus équitable et à répondre aux besoins spécifiques des héritiers. Il est également important de noter que l’indivision successorale peut englober divers types de biens tels que des maisons, des appartements, des meubles, des obligations, des actions, ou des contrats.

Cette réforme offre une flexibilité accrue dans la gestion des biens partagés, tout en simplifiant le processus pour les héritiers. Pour de plus amples informations sur la manière dont ces changements peuvent affecter votre situation particulière, n’hésitez pas à consulter les réformes du Code civil et à vous informer sur vos droits en tant qu’indivisaire héritier. La compréhension de ces ajustements peut grandement contribuer à une gestion plus transparente et efficiente des biens en indivision.

Comment en sortir ?

Avec la nouvelle loi sur l’indivision, un co-indivisaire peut désormais sortir du statut de partage de propriété. Pour ce faire, plusieurs possibilités s’offrent à lui :

Partager ses droits

En optant pour le partage des droits, le co-indivisaire, voulant se retirer de l’indivision, fait don de ses parts de manière équitable entre les co-indivisaires restants.

Cependant, le partage direct peut parfois être complexe, nécessitant parfois des ajustements financiers pour garantir l’équilibre. Une autre option offerte par la nouvelle loi sur l’indivision consiste à recourir à une Société Civile Immobilière (SCI). Cette approche implique la création d’une société dans laquelle le bien en question devient le capital social, et les parts sont ensuite distribuées entre les co-indivisaires restants, devenus associés de la SCI. Il est important de noter qu’il s’agisse d’un partage direct ou via une SCI, l’intervention d’un notaire est nécessaire pour officialiser le processus.

Vendre ses parts aux autres co-indivisaires

Avec la récente législation, il est désormais possible de quitter une indivision en cédant ses parts aux autres co-indivisaires. Si la totalité des personnes impliquées souhaite racheter ces parts, elles seront alors attribuées en fonction du nombre de parties prenantes de l’indivision. Aussi, il est à noter que la vente de part est encadrée par la loi et doit donc s’effectuer sous contrôle d’un notaire.

Vendre à un tiers

Conformément aux dispositions de la nouvelle loi sur l’indivision, un co-indivisaire a la possibilité de céder les droits qu’il détient à une tierce personne extérieure à l’indivision. Cependant, il est essentiel qu’il informe préalablement ses co-indivisaires de son intention de vendre, en leur offrant en premier lieu l’opportunité d’acquérir ces droits. Cette démarche obéit à un délai d’un mois pendant lequel les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Durant cette période, ils peuvent accepter ou refuser l’offre de rachat du co-indivisaire désirant se retirer. Si, à l’issue de ce mois, aucune réponse n’a été donnée ou si l’offre a été rejetée, le co-indivisaire a alors la liberté de vendre ses parts à toute personne de son choix. En revanche, si les co-indivisaires expriment leur intérêt pour le rachat, le co-indivisaire désirant se retirer est tenu de leur revendre ses parts.

Ce qu’il faut retenir de la nouvelle loi sur l’indivision

• En 2023, les révisions de l’indivision se concentrent spécifiquement sur des modifications fiscales. Concrètement, le taux du droit d’enregistrement, qui était de 2,5% en 2020, varie actuellement entre environ 1,1% et 1,8%.
• La revente ou donation de ses parts doit obligatoirement s’effectuer chez un notaire
• Avec la nouvelle loi sur l’indivision, il est plus facile de sortir d’une indivision en vendant ses parts ou en les partageant